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WASHINGTON — Los compradores de viviendas que se sienten presionados financieramente por las tasas de interés más altas están siendo guiados cada vez más por agentes inmobiliarios y corredores de hipotecas hacia tipos de hipotecas potencialmente más riesgosas, similares a las vistas antes de la crisis financiera de 2008, lo que genera preocupación entre algunos defensores de los consumidores y analistas de la industria.
Entre los préstamos que se promueven para los compradores de viviendas se encuentran las hipotecas de tasa ajustable, las llamadas 2-1 recomprasque bajan artificialmente las tasas durante los dos primeros años, y hipotecas de interés solamente en el que los prestatarios pagan un pago mensual más bajo durante varios años pagando solo los intereses del préstamo, según entrevistas con profesionales de bienes raíces, datos de la industria y una revisión del material de marketing de agentes de bienes raíces y corredores de hipotecas.
En todos los casos, los prestatarios pueden encontrarse con pagos mensuales que aumentan en cientos de dólares al mes después del período introductorio, una dinámica que se vio en el período previo a la última caída del mercado de la vivienda cuando los préstamos abusivos provocaron que millones de prestatarios perdieran sus hogares. y obligando a algunas de las principales instituciones financieras a cerrar.
Los expertos de la industria dicen que no esperan que EE. UU. vea una repetición de la última crisis hipotecaria debido a regulaciones implementadas desde entonces, y los estándares más altos en cuanto a quién califica para una hipoteca. También señalan que las hipotecas de tasa ajustable y otros préstamos hipotecarios atípicos representan un porcentaje mucho más pequeño de las hipotecas totales que lo que se vio durante el colapso de 2008.
Pero los defensores de los consumidores y otras personas cercanas a la industria de bienes raíces advierten que los compradores de viviendas aún podrían encontrarse en una posición financiera precaria cuando las tasas de interés de sus hipotecas se restablezcan y sus pagos mensuales aumenten.
“Observamos con ansiedad a medida que vemos más interés en estos productos hipotecarios alternativos que a menudo parecen implicar algún tipo de tasa de interés inicial y la tasa de interés va a subir”, dijo Sarah Mancini, abogada de la Ley Nacional del Consumidor. Centro. “Lo aterrador de este mercado es que las personas están tratando de estirarse para entrar y eso puede poner a las personas en una situación muy difícil”.
Mancini y otros defensores de los consumidores dicen que la tendencia hacia hipotecas más riesgosas es particularmente preocupante dada la incertidumbre general en la economía como economistas y líderes empresariales. proyecto subirá el desempleo, subirán los tipos de interés sigue subiendoy la venta de viviendas rechazar. Esa dinámica podría significar que más personas se quedan sin trabajo y no pueden refinanciar sus casas a una tasa más baja o venderlas si es necesario.
“Usted puede ponerse detrás de la bola ocho si las tasas comienzan a subir y sus salarios no, y esa es realmente la desconexión aquí”, dijo Barry Zingas, miembro principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos y vicepresidente senior de préstamos comunitarios en Fannie Mae de 1995 a 2006. “Advierto a los consumidores que siempre planifiquen para lo peor y esperen lo mejor. Pero a menudo, en estas circunstancias, las personas se encuentran planeando y esperando lo mejor, lo cual no es una buena receta para el éxito”.
Las tasas de una hipoteca estándar de tasa fija a 30 años se han duplicado desde el comienzo del año, lo que significa que un pago mensual de una hipoteca de $400,000 ahora cuesta $865 más por mes que en enero.
Los precios de las viviendas han comenzado a disminuir y se espera que la tendencia continúe, aunque los precios deberían mantenerse muy por encima de sus niveles previos a la pandemia hasta 2023, según estimaciones del banco de inversión Goldman Sachs y la agencia calificadora. Fitch.
Nick Holeman, director de planificación financiera de Betterment, un robo-asesor, dijo que ha estado escuchando una creciente sensación de urgencia por parte de los clientes acerca de moverse rápidamente para comprar una casa. A medida que ven subir las tasas, más de ellos preguntan sobre alternativas a la hipoteca de tasa fija a 30 años.
“Ahora, se sienten como, ‘Oh, Dios, se acercan tasas de interés más altas, queremos aprovecharlo, no queremos perderlo nuevamente’”, dijo Holeman. “Me siento cada vez más de la urgencia en lugar de personas que se sientan al margen para ver qué sucede con los precios”.
A medida que las tasas han aumentado, también lo ha hecho la cantidad de hipotecas de tasa ajustable, que pueden reducir la tasa de interés de 1 a 2 puntos porcentuales, ahorrando cientos de dólares del pago mensual, antes de restablecer la tasa de mercado después de 3 a 10 años. Esas hipotecas ahora representan casi el 12% de todas las hipotecas, frente al 3% de hace un año, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Aún así, esa es una proporción mucho menor que durante el período previo a la crisis financiera, cuando representaron casi un tercio de todas las hipotecas. Las regulaciones promulgadas después de la crisis financiera ahora exigen que los prestamistas hagan un esfuerzo razonable y de buena fe para determinar la capacidad del prestatario para pagar este tipo de préstamos en el pago mensual más alto durante los primeros cinco años y proporcionar divulgaciones y avisos claros sobre el aumento en el pago. .
“No deberíamos experimentar el mismo nivel de préstamos riesgosos de alto volumen para personas que finalmente caerán en incumplimiento”, dijo James Gaines, economista investigador del Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas en la Universidad Texas A&M. “Los prestamistas, los reguladores y la ley han conspirado para no permitir que surja ese tipo de situación”.
Linda McCoy, corredora hipotecaria en Alabama y presidenta de la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios, dijo que ha visto un movimiento hacia hipotecas menos tradicionales a medida que ella y otros trabajan con clientes que luchan por lidiar con tasas más altas.
Algunos de los programas de préstamos atípicos más comunes que ha visto son los que requieren poco o ningún pago inicial que permitiría a los compradores usar su efectivo de pago inicial para pagar la deuda y calificar para una hipoteca más grande. También ha visto el regreso de las recompras 2-1 en las que el comprador, el vendedor o el prestamista ponen dinero por adelantado para reducir la tasa de interés en 2 puntos porcentuales en el primer año y 1 punto en el segundo año.
Es un incentivo que los agentes inmobiliarios han estado promocionando en decenas de publicaciones en Facebook, Youtube y Tik Tokparticularmente a los vendedores que se resisten a bajar los precios. En el material de marketing, los corredores hipotecarios a menudo sugieren que los compradores pueden refinanciar después del período de dos años, lo que sugiere que las tasas bajarán en el futuro cercano.
Pero puede ser una trampa financiera para algunos compradores que pueden verse atraídos con pagos más bajos y suponer que verán aumentar sus ingresos o que podrán refinanciar antes de que termine el período de dos años, dijo Mancini, el abogado del personal de el Centro Nacional de Derecho del Consumidor.
Pero los reguladores de EE. UU. dicen que confían en que no se repetirá el colapso inmobiliario de 2008 dadas las regulaciones que han entrado en vigor desde entonces, y hasta ahora no han visto que los prestamistas relajen sus estándares sobre a quién otorgan hipotecas, dijo. Mark McArdle, subdirector de mercados hipotecarios de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
“No hay mucho espacio para hacer algunas de las cosas arriesgadas que sucedieron en 2006, donde podrías venderlo a algún inversionista y ni siquiera sabrían lo que estaban comprando”, dijo McArdle.
Aún así, los reguladores reconocen la dinámica cambiante en la industria de la vivienda y las hipotecas y los están observando de cerca, dijo McArdle. Los bancos y los proveedores de hipotecas también dicen que esta vez tienen un nuevo nivel de precaución, incluso cuando presionan para mantener el negocio en medio de la desaceleración en las ventas de viviendas.
Pero incluso con las redes de seguridad implementadas, los consumidores aún deben ser conscientes del riesgo que están tomando y las suposiciones que están haciendo sobre lo que depara el futuro, dicen los expertos de la industria.
“Tienes que sentarte y realmente hacer una evaluación dura, racional y no emocional de tus circunstancias, y actuar en consecuencia”, dijo Gaines, economista de la Universidad Texas A&M. “O simplemente admítase a sí mismo que está tomando una gran apuesta y hágalo”.
