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¿El busto inmobiliario pandémico? Este mapa interactivo muestra qué tan rápido están cambiando los precios de las viviendas en los mercados inmobiliarios regionales

El presidente de la Fed, Jerome Powell, fue franco con los periodistas el mes pasado: dijo que el mercado inmobiliario de EE. “corrección difícil”.

Esta corrección de vivienda—que empezó hace meses— solo se ha acelerado en las semanas desde que Powell hizo la declaración. A partir del miércoles, las solicitudes de compra de hipotecas han bajado un 38,4% año tras año.

Históricamente hablando, estas llamadas correcciones de vivienda generalmente ven actividad de vivienda, como venta de hogaresdesplomarse mucho antes de que los precios de las viviendas comiencen a corregirse. Ese hecho histórico explica por qué tantos conocedores de la industria están desconcertados en este momento: aunque la corrección de la vivienda comenzó hace solo unos meses, ya estamos viendo fuertes caídas en los precios de las viviendas en muchos mercados.

El jueves, Fortuna se enteró de que la corrección del precio de la vivienda se ha extendido a más mercados. Eso es según Zillow Índice de valor de la vivienda (ZHVI), que realiza un seguimiento de los datos de 896 mercados inmobiliarios regionales de EE. UU.

Echemos un vistazo a los datos.

Entre los 896 mercados inmobiliarios más grandes del país, 121 experimentaron una caída en el precio de la vivienda entre mayo y septiembre. Eso es desde el 117 mercados que registraron una caída en el precio de la vivienda entre mayo y agosto.

Los mercados que se ven más afectados por la corrección del precio de la vivienda se dividen en uno de dos grupos.

El primer grupo incluye mercados espumosos como Austin (8,23% menos), Boise (6,35% menos), Colorado Springs (4,13% menos) y Phoenix (6,6% menos). Esos mercados, según Moody´s Analyticstodos se volvieron “significativamente sobrevaluados” durante el boom inmobiliario pandémico. Eso está empezando a cambiar. No mucho después aumento de las tasas hipotecarias vertió agua fría en esos mercados, los precios comenzaron a caer.

El segundo grupo son centros tecnológicos de alto costo como San Francisco (7,88% menos), San José (10,59% menos) y Seattle (3,93%). Esos mercados se vieron afectados por un doble golpe: no solo sus mercados inmobiliarios de alta gama son más sensibles a las tasas, sino también sus sectores tecnológicos.

Cuando Fortuna acuñamos el término auge inmobiliario pandémico, lo hicimos sabiendo que si el auge terminaba en un estallido tendríamos que volver a etiquetarlo como Burbuja inmobiliaria pandémica o busto de viviendas pandémicas. Nosotros incluso establecer un criterio para ello: Cualquier mercado que experimente una disminución de más del 10 % desde el punto máximo hasta el punto mínimo, recibe la etiqueta de burbuja inmobiliaria pandémica.

Hasta ahora, solo San José (un 10,59% menos) ha recibido nuestra etiqueta de Burbuja de Vivienda Pandémica. Sin embargo, otros mercados se están acercando. En total, 19 mercados inmobiliarios regionales registraron una caída del precio de la vivienda superior al 5 % entre mayo y septiembre. Eso incluye mercados occidentales como Santa Cruz, California (un 7,51% menos) y Boulder (un 7,46% menos).

¿Adónde va la corrección en curso del precio de la vivienda a continuación? Empresas como Goldman Sachs y Moody’s Analytics predicen que en los próximos años veremos caer los precios nacionales de la vivienda en alrededor de un 10 %. En perspectiva, de pico a valle, los precios de las viviendas en EE. UU. disminuyeron un 27 % entre 2006 y 2012.

Por supuesto, si los precios nacionales de la vivienda descienden realmente un 10 % en los próximos años, probablemente signifique que algunos mercados caen un 20%, 25% o incluso un 30%. Los principales sospechosos probablemente serían los mismos lugares donde los precios de las viviendas ya están cayendo más rápido.

Por un lado, numéricamente algunas de estas correcciones en el precio de la vivienda son bastante grandes. Por otro lado, incluso los mercados en quiebra siguen subiendo a lo grande desde el inicio de la pandemia.

No busque más allá de Austin. En los últimos cuatro meses, el valor de las viviendas ha caído un 8,23 % en Austin. Sin embargo, los precios de las viviendas en el mercado siguen subiendo un 60,93 % desde el inicio de la pandemia.

En pocas palabras: el colapso de la vivienda pandémica tiene un largo camino por recorrer si va a hacer mella en Boom inmobiliario pandémico ganancias.

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